Здесь существует два приема, при помощи которых юристы пытаются понять и дать определение тому, что является недвижимостью и что ею не является. Первый прием, который применяется и в России, — когда законодатель пытается указать, что есть некоторые категории объектов: здания, сооружения, строения, которые физически неподвижны. И законодатель называет такие вещи недвижимостью.
Законодатель иногда называет недвижимостью многолетние насаждения, пруды и так далее. В перечне также фигурирует такая вещь, как земельный участок. В чем проблема или основной недостаток такого подхода? Недостаток очевиден и встречается у нас в России. Зачастую то, что нам кажется неподвижным, на самом деле можно передвигать. Например, случай со зданиями на улице Тверская. Мы можем увидеть в роликах на Youtube, как здания перемещались советскими инженерами, и станет понятно, что нет ничего неперемещаемого. То есть получается, что физически передвинуть можно все что угодно. Вопрос лишь в том, сколько это будет стоить.
Тот факт, что физически можно переместить все, вносит некий дисбаланс в понимание недвижимости. Обыватели думают, что прекрасно ориентируются в том, что такое недвижимость, когда регистрируют право собственности на сборно-разборный деревянный дом. Это сейчас популярное явление — покупка срубов и регистрация своих прав собственности. Нужно понимать, что это вещи перемещаемые, теоретически ничто не мешает нам, когда надоест жить в Московской области, переместить их в другое место, например в Калужскую область.
Получается, что критерий неразрывной связи с землей, который некоторые законодатели в некоторых правопорядках пытаются применить, работает плохо. Перемещаемо все. С другой стороны, часто встречается ситуация, когда мы задумываемся над объектами. Например, насыпной гравийный пляж, или асфальтовое покрытие на участке, или капитальный трехметровый забор, или система подземных труб — эти сооружения подпадают под понятие недвижимости?
Интересный вопрос: является ли Большой Каменный мост в Москве недвижимостью? Является ли Кремль недвижимостью, нужно ли регистрировать на него права? Давайте попробуем ответить на тот список вопросов, в которых фигурируют объекты, действительно прикрепляющиеся к земельному участку так, что их передвинуть невозможно.
Из действующего российского права выходит, что такие вещи тоже являются недвижимостью. И это подтверждается многолетней практикой, в том числе судебной, когда граждане регистрируют права на такого рода объекты. Юристы скажут, что между подлинной недвижимостью и объектами, которые физически неподвижны, есть большая разница. Она заключается в том, что асфальт, например, сам по себе никакой ценности не имеет. Его ценность лишь как часть земельного участка. У юристов есть такое понятие, как составная часть вещи. Юрист скажет, что сам по себе такой объект не является самостоятельной недвижимостью, он составная часть земельного участка.
Эта методология, когда мы рассматриваем объекты, которые создал человек, застроив земельный участок, выводит нас на другой критерий определения недвижимости. Он существует в некоторых правопорядках, прежде всего в Западной Европе. Законодатели понимают, что не могут корректно сформулировать понятие недвижимости, и придерживаются другой концепции недвижимости: недвижимостью объявляется только земельный участок, а здания, строения, которые на этом участке возведены, рассматриваются не как самостоятельные недвижимые вещи, а как продолжение, составная часть земельного участка.
Вторая модель понятия недвижимости очень удобна. Она заключается в том, что участники оборота не должны ломать голову. Если я построил на своем земельном участке открытый бассейн, нужно ли мне идти в регистрирующие органы и регистрировать права на бассейн как на отдельное сооружение? В первой модели у нас именно такой подход: здания, сооружения на участке рассматриваются как самостоятельная вещь, и требуется соблюдение прав на такие объекты. Во второй модели, когда все, что построено на земельном участке или под ним, рассматривается как продолжение земельного участка, все очень просто. Достаточно быть просто собственником земли, и все, что я построю над ним или под ним, является моим в силу того, что я построил это на собственном земельном участке.
Для западной правовой традиции привычным и характерным приемом является второй подход. Первый подход, когда мы пытаемся понять, что такое недвижимость, присущ тем правопорядкам, которые не признают частной собственности на землю. Например, в монархиях стран Персидского залива или в некоторых азиатских странах, где отрицается частная собственность на землю, где земля изъята из оборота, единственный способ стать собственником недвижимости — это признать, что дом, который я построил на земле шейха или короля, является самостоятельной вещью. В противном случае, если в таком правопорядке развернуть вторую модель недвижимости, построенный дом будет домом шейха.
Сегодня в России мы видим парадоксальную вещь: у нас признается право частной собственности на землю, но вместе с тем российский правопорядок признает здания, сооружения самостоятельной вещью. Это очевидный рудимент советского периода в нашем праве, когда частная собственность на землю отрицалась. Мы долго жили в ситуации, когда базовые положения частной собственности были прописаны, но они не действовали, потому что в России не было действенного рыночного земельного кодекса.
В настоящее время судебная практика вырабатывает доктрину, в соответствии с которой, если я являюсь собственником земли и построил здание, мне нет нужды регистрировать этот объект: мое здание — это продолжение моего земельного участка.
Интересный вопрос возникает, когда я хочу застроить чужой земельный участок и сделать то здание своим. Существует такое понятие, как право застройки. Право застройки — это то, что позволяет разделить собственность на землю и принадлежность здания. Когда обладатель права застройки строит здание на чужой земле, считается, что здание является составной частью не земельного участка, а права застройки, которое у меня есть в отношении вашего земельного участка. Если я захочу продать здание, я продам право застройки.
Если вернуться к модели единого объекта с целью совершения сделок с недвижимостью, мы увидим не только простоту, связанную со статикой земельного участка и зданий на нем, но и простоту в обороте. У нас в России принят так называемый принцип единства судьбы прав на землю и прав на здание. Это означает, что у вас есть два объекта — земля и здание, вы должны синхронно совершать сделки и с землей, и со зданием одновременно. Если вы совершаете сделки несинхронно, правопорядок поражает ваши сделки ничтожностью. Нарушение принципа единой судьбы влечет за собой ничтожность сделок.
Для юрисдикций, в которых принята модель единого объекта, все очень просто. Вы хотите продать ваше здание, ваш дом в Германии или Испании. Что вы сделаете? Вы продадите землю. Конечно, вы напишете, что продается земельный участок с построенным на нем домом. Юридически это будет продажа земельного участка. Все, что прикреплено к земельному участку, рассматривается как составная часть участка, следующая судьбе земельного участка.
Недвижимость как категория важна, потому что правопорядок из-за повышенной стоимости недвижимости вводит требование специального оглашения прав на эту недвижимость, государственной регистрации прав.
Как быть в том случае, если оказалось, что записаны права на объекты, которые недвижимостью не являются (например, асфальт на земельном участке)? Для решения таких казусов юриспруденция разработала специальный набор исков, позволяющий добиваться исключения из реестра тех объектов, которые попали туда зря и не являются недвижимостью. В России сегодня этот иск называется «Иск о признании права отсутствующим». Истцом бывает, как правило, собственник земельного участка, пытающийся исключить из реестра право на объекты, которые, по его мнению, не являются недвижимостью. В таких делах проводятся специальные тесты с целью выяснить, являются ли эти объекты перемещаемыми или нет. Есть ли у объекта специальное назначение, отличное от земельного участка? Является ли спорный объект простым улучшением земельного участка, который нужен только собственнику земельного участка? Если на эти тесты будет дан определенный ответ, суд определяет, является ли объект недвижимостью или нет. Это довольно сложно и требует глубоких юридических знаний. Сегодня российские юристы обсуждают вариант перехода правопорядка на первую модель, когда здания не признаются вещью и рассматриваются как составная часть земельного участка.
