Суперфиций и эмфитевсис

Начнем с суперфиция. Что это означает? Это означает право на то, что вещью не считается. Не считается вещью все, что находится на участке. Это части участка. А часть вещи — не вещь. Соответственно, часть вещи, постройка прежде всего, не может быть объектом права вообще. Она может быть объектом обязательственного права. Постройку можно арендовать, можно арендовать угол в комнате, но быть собственником угла в комнате нельзя, нет такой вещи. Так вот у арендатора постройки появляется свой обособленный интерес. Если, например, его еще вооружить процессорной защитой, мы тем самым юридически дадим формальное существование постройки как особой телесной вещи. Постройка, еще раз, не вещь. Но можно так выстроить отношения, что хотя бы на административно-полицейском уровне ее за вещь признают.

Постройку вещью признали в Российской Федерации. Это уникальная ситуация в мире. Так сложилось исторически. Вся земля принадлежала советскому народу, а потом государству, и частное право сконцентрировалось как раз на строениях. Получилось, что в нашей стране постройка — это вещь. Право на нее можно зарегистрировать. Это право будет называться правом собственности. Мы обогнали весь мир. Мы решили проблему, с которой римское право справиться не смогло. А теперь мы испугались и хотим сделать шаг назад, чтобы у нас было как у людей, чтобы постройка не считалась вещью. Но если посмотреть внимательно, римляне называют суперфициария собственником только потому, что они считают, что вещью бывают только участки, а не постройки. Эту четверть шага они сделать не смогли. И вся европейская наука и традиция тоже сделать не смогли.

Право суперфиция очень поучительно. Оно показывает, что вещное право само для себя может создать объект. То, что нельзя признать вещью, здесь объективируется, как будто это вещь. И такое можно сделать и на праве узуфрукта, и на праве пользования, и даже сервитут создает нам такую функцию участка, которой в нем самом не было и нет. Материальное здесь следует за формальным. Сначала появляется право, а потом вырастает и всеми признанное явление, которое можно уподобить, к которому относятся не иначе как к телесному обособленному объекту, например здание. Как красиво! Эмфитевсис демонстрирует еще более филигранную работу. Emphyteusis — по-гречески это «насаждать». И собственно эмфитевсис — это поднятая целина, это те улучшения, которые внесены в участок. Итак, не собственник поднимает целину, он становится собственником тех улучшений, той производящей способности участка, которую он сам ему и сообщил. Называть его собственником вот этого нельзя, поэтому говорят, что у него право в чужом участке. Итак, наш трудяга не становится собственником участка, но он получает право на его производящую способность. Так что позиция собственника здесь редуцируется до чистой формы. Что еще можно делать с участком, который плодоносит, в то время как именно плодоносящая способность не принадлежит собственнику.